Close
965 258 540
Lun, Mier, Vier : 08:00 - 15:00 Mar, Jue : 8:00 - 14:00 16: 00 - 19:00

El Real Decreto-Ley 21/2018, en vigor desde el 19/12/2018, ha introducido modificaciones en Ley de Arrendamientos Urbanos

El objetivo es, principalmente, aumentar la protección de los inquilinos frente al incremento de precios cada vencimiento de contrato.

Modificaciones MÁS IMPORTANTES de la Ley Arrendamientos Urbanos

–      Ampliación de la duración máxima de los contratos de alquiler: Los años de contrato, aunque se pueden pactar libremente entre arrendador y arrendatario, tienen un plazo mínimo de duración marcado por la LAU, queda ahora establecida en 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, la reforma aumenta a 5 y 7 años el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, que hasta ahora era de 3 años. Es importante recalcar que el inquilino podrá exigir que se prorrogue el contrato hasta alcanzar el tope marcado por la LAU, independientemente de lo que figure en el contrato de arrendamiento. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

 

  • Ampliación del plazo de duración de la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda, quedando establecida en 3 años. Actualmente, el plazo era de 1 año. Lo que sucedía en la anterior LAU era que, si tras el vencimiento del contrato no se notificaba al propietario la voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba automáticamente por un año. A partir de ahora, la prórroga automática será de tres, buscando de nuevo combatir contra la subida repentina de los precios de los alquileres.
  • Se limita la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Esta norma limitará las exigencias que los arrendadores podían demandar a los arrendatarios ante el alquiler de la vivienda. De este modo, se reduce la carga económica inicial del inquilino que alquila una nueva vivienda.

 Modificaciones artículo a artículo:

1.   Ámbito de la ley

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.

Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística.

2.   Duración del contrato

Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.

Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

3.   Renta

Art.17. La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.

Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.

Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

4.   Derechos de las partes

Art. 25.7. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda .

5.   Fianza

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.Disposición Transitoria Primera del RDL. Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación

NUEVO CHEQUE GUARDERÍA La Ley 27/2018, de 27 de Diciembre, modifica los derechos de tanteo y retracto de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.
Tu comentario

Deja una respuesta ahora

Su dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados *